“你判断,十年内地产行业会呈上行趋势,十年后会由盛转衰?”
秦雨做金融投资,对经济周期最为敏感,所以陈阳一说,她立刻就想到这方面的问题。
听到这话,陈阳还没反应,黄珊则瞬间抬起头,愣愣地看了看秦雨,再看看陈阳,等待他的回答。
陈阳抓起茶杯,拧开盖子喝了口水,哈口气笑道,“不能简单地这么说。”
黄珊眉头微皱,说道,“你最好说说你的想法,这样我才能有针对性地制定融资和财务方案,同时也要确定上市前你的保留股份比例该去到多少,否则的话,你的损失可能会以百亿计!”
陈阳脸色一僵,有这么夸张?
不过,不管有没有严重的后果,该说的他还是会说,
干咳一声,顺便整理一下思路,随后说道,“在我看来,地产行业发展,应该会经过三个阶段,
第一个是向土地要红利,这个阶段最好理解,那就是谁能拿到地皮,谁就能赚钱!”
黄珊轻轻点头,“明白,现在就是这个阶段,从零五年开始,国内楼市进入快速上行通道,只要能够拿到地皮,就不愁建不起房子,只要建好房子,就不愁卖不出去,所以,土地等于楼盘等于利润!”
“没错,”
陈阳笑着点点头,说道,“但是土地资源是有限的,”
顿了一下,他又强调道,“我的意思是一线城市的土地资源是有限的,尤其是地产项目与城市规划紧密相连,估计用不了几年,地产项目能修到城市的边界线上,
甚至突破边界线,修到周边城市的边缘地带去!”
所谓的卫星城就是这么来的,明明属于这个城市,可经济和人口却严重依赖旁边的大户,房价也与大户看齐,比自己上级城市房价还高。
秦雨眉头紧皱,“可是城市发展跟得上吗?”
“当然跟不上,”陈阳撇撇嘴,说道,“无非是透支未来的规划而已,甚至带有赌博的性质。”
黄珊深吸一口气,想了想说道,“如果按照你所说的情况发展,那在几年后,买房真是一个赌博行为,赌中了城市发展方向的,房价可能会有成倍的涨幅,
没有赌中,受整体市场影响,房价也不会下跌,但是,涨幅就不太乐观了。”
“没错,”
陈阳看向她,眼神中带着几分诧异,
黄珊的分析,完全符合后来大城市的房价分歧,
纳入重点发展规划的区域,十年间房价可以翻上十倍,而没有纳入区域的,就算是通了地铁,最高也只有那些区域一半的涨幅,
就这还是因为在地铁沿线,远离地铁站的地方,涨幅可能连三分之一都不到,差别太大了,
仅仅就凭自己的几句话,黄珊就能得出这个结论,不简单呐。
心里在感叹,嘴上却不停,继续笑道,“而这个时候,也就是到了土地红利发展周期的末期,不再是随随便便买块地,就可以赚大钱的时候,
也许只能赚点小钱,甚至还有积压的风险,而这个时候,你觉得房企最需要什么?”
黄珊眼睛微眯,很快就给出答案,“现金流?”
“正解!”
陈阳打了个响指,笑道,“这就是房企发展的第二个阶段,金融红利阶段!”
又是黄珊,
只见她手指轻轻举起,思索着说道,“我想我应该明白你的意思了。”
陈阳眨了眨眼,秦雨则是满脸茫然,两人视线一起看向她,
黄珊依然眼眉低垂,边想边说道,
“当土地红利时期结束,拿地并不能保证企业的盈利,或者说,地产公司的毛利率以肉眼可见的速度下降之后,
如果还想赚同样多的钱,地产公司只能通过提升杠杆率,来收购同行或者继续拿地,
因为以前一块地可以赚到的利润,之后可能需要两块,甚至三块,而没地就意味着没有利润,那个时候,地产公司必将进入储地大赛,
而拿地的根本在于资金,谁的资金量足,谁就可以继续下去,否则只能出局,
但这么大的资金量从哪里来?
资产负债率过高,银行可不会也不敢批贷款,而得不到贷款就买不到地,公司就没有发展,这个局要怎么破?
让我想想,让我想想……”
黄珊轻轻敲了敲脑袋,几秒之后,突然眼睛一亮,抬起头看向陈阳,恍然大悟地说道,“我知道了,表外杠杆和资金池!”
陈阳轻轻眨眼,瞟了秦雨一眼,发现她若有所思,
嗯,非常好,
看来不是我一个人没听懂!姺峯尒説蛧
但是咱不能认怂,
随即干咳一声,正准备随便吹两句,就听见黄珊继续说道,
“本身地产公司和金融系统的联系就非常紧密,当有需要的时候,他们完全可以找到足够的财技专家,设计独特并符合企业实际状况的融资工具,
然后,就是循环,借钱、买地,卖房,还钱,再借钱……”
说道这里时,黄珊挥舞的双手突然顿住,抬起头看着陈阳,愕然地说道,“那资产负债表不是要爆炸?”
陈阳只能继续眨眼,略过这个话题,接着她的话说道,“所以,这种时候,无形之手的逆周期调节虽迟但到!
上面不可能让一个地产行业拖累整个金融系统,尤其是对制造业和高科技行业造成重要负面影响之后,
不管的从金融系统,还是直接针对地产公司,甚至直接从土地准入层面,该有的调整政策一定会匹配到位,而地产公司的搞杠杆率和高负债也必然会失效,”
陈阳摊开双手,耸耸肩说道,“这个时候,除了学习国外地产公司,向管理要红利之外,再也没有别的出路。”
这时秦雨总算找到说话的机会,若有所思地点点头,说道,“这点就跟日本有点类似,早期日本也是疯狂拿地,为此还产生了很多拆迁方面不好的东西,
后来地价涨幅太大,同时股价也在大涨,于是当时的地产公司就纷纷上市,通过股市来融资,获得更多的拿地筹码,
再之后,股市和楼市神话破灭,大批日本地产公司倒闭,剩下的也回归到普通公司的定位,
据我所知,日本的地产行业利润,仅仅保持在百分之五左右,甚至还不如纺织行业,
但是他们在管理上面的收益却相当不错,通过对设计、建造、销售,乃至于后期物业方面的精细化管理,反而收获到不错的利润,”
说到这里,秦雨抬起头看向陈阳,“所以,这也是未来我们地产公司的出路?” 阅读最新章节请下载爱阅小说app。
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第四百零二章 出路爱阅app免费看最新内容。不过没有谁怀疑这种能力的由来,毕竟,孔雀妖族最擅长的天赋本来就是斗转星移。她这技巧和斗转星移有异曲同工之妙。
美公子这次化解曹彧玮的攻击之后却并没有急于攻击,只是站在原地不动。
曹彧玮眉头微蹙,这小姑娘的感知竟是如此敏锐吗?在他以火焰化铠之后,本身是有其他手段的,如果美公子跟上攻击,那么,他就有把握用这种手段来制住她。电脑版章节内容慢,请下载app爱阅小说最新内容免费阅读。但美公子没有上前,让它原本蓄势待发的能力不得不中断。
战刀再次斩出,强盛的刀意比先前还要更强几分,曹彧玮也是身随刀走,人刀合一,直奔美公子而去。
美公子手中天機翎再次天之玄圆,并且一个瞬间转移,就切换了自己的位置。化解对方攻击的同时,也化解了对方的锁定。而下一瞬,她就已经在另外一边。曹彧玮身上的金红色光芒一闪而逝,如果不是她闪避的快,无疑就会有另一种能力降临了。
拼消耗!她似乎是要和曹彧玮拼消耗了。
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不过没有谁怀疑这种能力的由来,毕竟,孔雀妖族最擅长的天赋本来就是斗转星移。她这技巧和斗转星移有异曲同工之妙。
美公子这次化解曹彧玮的攻击之后却并没有急于攻击,只是站在原地不动。
曹彧玮眉头微蹙,这小姑娘的感知竟是如此敏锐吗?在他以火焰化铠之后,本身是有其他手段的,如果美公子跟上攻击,那么,他就有把握用这种手段来制住她。但美公子没有上前,让它原本蓄势待发的能力不得不中断。
战刀再次斩出,强盛的刀意比先前还要更强几分,曹彧玮也是身随刀走,人刀合一,直奔美公子而去。
美公子手中天機翎再次天之玄圆,并且一个瞬间转移,就切换了自己的位置。化解对方攻击的同时,也化解了对方的锁定。而下一瞬,她就已经在另外一边。曹彧玮身上的金红色光芒一闪而逝,如果不是她闪避的快,无疑就会有另一种能力降临了。
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